Markkinatutkimuksen toteutus
Me BnB Sijoituksella olemme työskennelleet tutkimuksessa käsitellyn toiminnan parissa jo vuosia ja olemme toimineet kaikkien vertailtujen toimintamallien alla. Olemme käyttäneet alueella tuotettuja palveluita laajasti ja myös tuottaneet niitä itse. Tämän vuoksi meillä on vahva omakohtainen ymmärrys siitä, miten esimerkiksi vuokranvälityssopimukseen liittyvät käyntimaksut ja muut kulut muodostuvat ja miten ne vaikuttavat sijoitustoiminnan kannattavuuteen.
Markkinatutkimuksemme kohdistui Himos-Jämsä -alueella sijaitseviin vuokramökkeihin. Halusimme selvittää, miten BnB Sijoituksen hallinnoimat kohteet suoriutuvat verrattuna muihin alueella vuokrattaviin mökkeihin – sekä ammatilliseen vuokranvälitykseen kuuluvien että yksityisessä vuokrauksessa olevien kohteiden osalta.
Tutkimuksessa käytimme Pricelabs-hinnoittelutyökalua, joka hyödyntää dataa Airbnb- ja Booking.com -alustoilta. Tämän avulla saimme tarkkaa tietoa esimerkiksi kohteiden vuotuisesta liikevaihdosta ja varausasteesta. Koko tutkimuksen otanta koostui 62 kohteesta, joista kaksi oli omia kohteitamme. Näiden kahden kohteen osalta liikevaihdon keskiarvoa käytettiin omien lukujemme vertailukohtana.
Rajatessamme tutkimuksen ulkopuolelle liian vähäistä toimintaa harjoittavat kohteet, jätimme pois kaikki mökit, joiden vuotuinen liikevaihto jäi alle 1 500 euron tai joiden vuokrauskalenterit olivat auki alle 100 yötä vuodessa. Näin varmistimme, että tutkimuksen tulokset edustavat aktiivisesti vuokrattavia mökkejä.
Kävimme jokaisen datasta löytyneen kohteen yksitellen läpi varmistaaksemme lukujen paikkansapitävyyden. Mikäli kohteella oli omat verkkosivut, tutustuimme niihin tarkemmin ja arvioimme, oliko saatavuutta rajoitettu esimerkiksi ohjaamaan myyntiä suoraan ilman välityspalkkioita. Kun olimme tehneet tarvittavat tarkistukset ja huomioineet mahdolliset poikkeamat, jaoimme kohteet kahteen kategoriaan: ammatillisesti hallinnoituihin kohteisiin ja yksityisesti vuokrattuihin kohteisiin.
Kategorisoinnissa lähdimme siitä oletuksesta, että yksityiset majoittajat toimivat pääsääntöisesti sivutoimisesti, kun taas ammattimaiset majoittajat pyörittävät vuokraustoimintaa pää- tai merkittävänä tulonlähteenä. Monilla ammattimajoittajilla oli listattuna kohteita ympäri Suomea, mikä tarkoitti, että vuokranvälitys oli heille ainoa mahdollinen toimintamalli. Tämän vuoksi käsittelimme ammattilaiset vuokranvälityssopimuksen alla.
Luvuissa voi esiintyä tapauskohtaisia eroja, mutta koska tutkimuksen talouslaskelmissa käytimme oman hallinnoimamme kohteen rahoituskuluja, myös muut kulut perustuivat suoraan kyseisen kohteen kustannusrakenteeseen. Ainoastaan liikevaihto muissa malleissa tuli eri kohteilta kuin talousluvut.
On myös tärkeä huomata, että hallinnoimamme kohteet ovat tutkimusalueen keskivertoa matalammalla tuottopotentiaalilla niiden koon, sijainnin ja markkinoitavuuden perusteella. Tämä tarkoittaa, että tutkimuksen vertailukohta on konservatiivinen, ja potentiaali voi olla korkeampi eri tyyppisille kohteille.
Tällä markkinatutkimuksella halusimme varmistaa, että meillä on tarkka ja realistinen kuva alueen vuokramarkkinoista. Näiden tietojen pohjalta voimme kehittää toimintaamme entistä paremmaksi ja tarjota asiakkaillemme luotettavaa tietoa sijoituspäätösten tueksi.
PriceLabs ja Revenue Estimator markkinatutkimuksessa
Osana markkinatutkimustamme hyödynsimme PriceLabs-hinnoittelutyökalua, joka on erityisesti lyhytaikaisen vuokraustoiminnan tarpeisiin kehitetty dynaaminen hinnoittelu- ja analytiikkatyökalu. PriceLabs kerää ja analysoi tietoa useista majoituspalvelualustoista, kuten Airbnb ja Booking.com, tarjoten kattavan näkymän markkinatilanteeseen ja hinnoittelutrendeihin.
Yksi keskeisimmistä PriceLabsin tarjoamista työkaluista on Revenue Estimator, jota käytimme saadaksemme luotettavan kuvan tutkimusalueen mökkien tuottopotentiaalista. Revenue Estimator yhdistää saatavilla olevaa markkinadataa ja analysoi esimerkiksi varausasteita, keskihintoja ja sesonkivaihteluja. Tämän ansiosta pystyimme muodostamaan realistisen käsityksen siitä, miten eri toimintamallit vaikuttavat majoituskohteiden tuottoihin.